Лойко О.Т. Туризм и гостиничное хозяйство

В условиях высокой конкуренции на рынке гостинично-ресторанного бизнеса, многие объекты, построенные по устаревшим стандартам, требуют модернизации. Реконструкция гостиницы позволяет повысить уровень заведения, а так же сделать эксплуатацию комплекса более экономной. Компания GENPRO разрабатывает проекты с учетом всех пожеланий и особенностей бизнеса клиента. В связи с принятием эффективных проектных решений, стоимость реконструкции гостиницы достаточно быстро окупается.

Реконструкция зданий под гостиницу - это серьезная комплексная работа. Необходим точный расчет нагрузок на несущие конструкции и фундамент. Важно при этом учитывать и такие факторы как износ и климатические условия. Все архитектурные, конструктивные и инженерные решения должны соответствовать нормам реконструкции гостиниц по СНИПу, ГОСТу и другим нормативным документам. Специалисты компании GENPRO всегда в курсе последних правок в законодательной базе и помогут вам пройти этап оперативно. Большой опыт и профессионализм позволяет разрабатывать комплексные проекты реконструкции, невзирая на сложность поставленной задачи.

При разработке проектов необходимо следовать некоторым принципам, которые отличают реконструкцию гостиниц от реконструкции торговых центров. В первую очередь это касается необходимости разделять зоны для хозяйственных нужд, отдыха и развлечений так, чтобы они не пересекались. Большую роль играют так же дизайнерские решения по оформлению номеров и участка. При выборе отделочных материалов упор делается на соотношение цены и качества. Благодаря нашим проектам, после реконструкции гостиница приобретает другой вид, становясь более экономной для владельца и комфортной для посетителей.

Реконструкция, равно как и перепланировка сопряжена с учетом многих нюансов, например, разрабатывая проект реконструкции, которая затрагивает несущие стены, необходимо помнить, что ширина гостиничного номера должна быть не меньше 2,4 м, а ширина прихожих - не меньше 1,05 м, согласно нормативам СНИПов. Ко всему прочему, перед созданием проекта перепланировки гостиницы разработчик обсуждает с Заказчиком состав и функциональное назначение помещений, куда согласно ГОСТу Р50645-94 могут входить: жилые, административные, складские помещения, рекреации, предприятия питания, предприятий торговли, медицинского обслуживания, комнаты для персонала, помещения для стирки и сушки белья. Помимо помещений хозяйственного значения, в гостинице может предусматриваться культурно-досуговая и физкультурно-оздоровительная зона. В помещениях культурно-зрелищного и досугового назначения могут размещаться бары, танцполы, рестораны, бассейны, сауны, бильярд и т.д. Если перепланировка гостиницы рассчитана на увеличение статуса и повышение уровня комфортности заведения, то проект перепланировки может быть дополнен помещениями для деловой деятельности и встреч. К данной группе помещений относятся бизнес-центры, представительства фирм, конференц-залы, демонстрационные и выставочные залы с экспозициями, машбюро и др. Уровень гостиницы определяется не только фешенебельностью номеров, но и наличием тех или иных помещений, расширяющих сферу услуг заведения. Разрабатывая проект перепланировки гостиницы, особое внимание должно уделяться пространственной структуре, направленной на обеспечение четкого разделения потоков гостей, обслуживающего персонала и посетителей зон общественного назначения. При этом исключается совмещение или пересечение производственных и хозяйственных маршрутов с маршрутами постояльцев и посетителей зон общественного назначения работающих на город. Если проектом перепланировки предусматривается включение в состав гостиницы групп помещений общественного назначения, то в этом случае устраивают изолированные входы с улицы. Отдельное внимание при реконструкции и перепланировке гостиниц уделяется обустройству пространства для инвалидов. Сюда можно отнести оборудованные номеров, входных проемов, лифтов, мест на автостоянке специализированными приспособлениями. Особую роль при реконструкции и перепланировке гостиницы играет качество и уровень надежности коммуникаций. Все инженерные системы, будь то электроснабжение, отопление, вентиляция, кондиционирование, водоснабжение, канализация, телефонная сеть и интернет, должны быть продуманы тщательным образом.

Число туристов и деловых людей, приезжих в крупные города страны, постоянно растет, а гостиничный бизнес развивается стремительными темпами. Туроператоры говорят о дефиците отелей всех уровней, поэтому не удивительно, что услуги по реконструкции зданий старых гостиниц высоко востребованы.

Кроме реконструкции существующих зданий гостиниц, распространена практика реновации старинных зданий в мини- отели и гостевые дома. В любом случае, капитальный ремонт и перестройка имеет несколько преимуществ перед строительством «с нуля».

Экономическая целесообразность реконструкции

1. Специалисты компании «Эскпертстрой» подсчитали, что реконструкция здания под гостиницу может оказаться дешевле нового строительства на 40-50%, а это немалые деньги. Точные цифры можно определить после проведения проектно – изыскательных работ и оценки состояния грунта, фундаментов, несущих конструкций существующего здания.
2. В ходе реконструкции можно значительно увеличить полезную площадь здания за счет пристроек и надстроек.
3. Еще один аргумент в пользу экономии расходов на строительство — использование существующих инженерных сетей и подключений.
4. Для согласования реконструируемого объекта требуется значительно меньший объем документации, что значительно экономит время и деньги владельцам.
5. И главное – в результате реконструкции старого здания под гостиницу можно выгодно инвестировать средства в современный отель, расположенный в историческом центре или другом привлекательном для бизнеса месте.

Специфика работ по реконструкции зданий

Наш опыт показывает, что проектирование и перестройка устаревших зданий намного сложнее обычного строительства и требует специфических ресурсов — знаний, навыков и специалистов. Для того, чтобы здание с уникальным собственным стилем преобразовать в современный комфортабельный отель, архитекторам и строителям нужно найти баланс между прошлым и будущим.

Разработка и реализация проектов реконструкции требует нестандартных подходов – оригинальных идей, инженерных и архитектурных решений. Для сохранения эстетики старинных фасадов необходимы глубокие знания современных материалов. Среди них нужно найти такие, которые будет совместимы с оригинальными.

Результат, приносящий удовлетворение

Результаты работ команды специалистов «Экспертстроя» — это модернизированные здания с уникальным собственным стилем, продуманной перепланировкой, современным уровнем энергосбережения и комфорта.

У вас есть идея превращения старого здания в новое? Звоните нам – мы знаем, как вдохнуть в него новую жизнь.

Наша компания предлагает полный комплекс услуг по разработке проектной документации отелей, гостиниц, общежитий.

В рамках проектирования разработаем следующие разделы проектной документации:

• предпроектное предложение (эскизный проект)
• разделы проектной документации стадии «П» (Постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87 г. Москва «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»
• разделы проектной документации стадия «РД».

Условно, проектирование гостиниц, отелей и общежитий можно разделить на два варианта:

Проекты переустройства (реконструкции) помещений под гостиницы или общежития уже существующих помещений

Проекты нового строительства зданий

Проекты переустройства (реконструкции) помещений под гостиницы, отели, общежития

Главной особенностью таких проектов является задача вписать требования Заказчика и технологические процессы в уже существующие помещения, чаще всего не предусматривавшие ранее такой цели использования.

Проектирование в таком случае начинается с изучения плана БТИ на предмет соответствия новым требованиям.

Наибольшую сложность для реконструкции в таких случаях представляют панельные дома типовых серий. Основная сложность заключается в большом количестве несущих конструкций в таком здании. Большое количество несущих конструкций ограничивает возможности для серьезных перепланировок и, в связи с этим, может быть затруднительно вписать требования Заказчика в имеющееся помещение.

Монолитные и кирпичные здания такие ограничения конечно же тоже накладывают, но в значительно меньшей степени. Поэтому, если вы рассматриваете вопрос приобретения здания или помещения с целью последующего перепрофилирования под гостиницу то, с точки зрения возможных будущих переделок лучше отдать предпочтение кирпичным или монолитным зданиям.

Проекты нового строительства гостиниц, отелей, общежитий

В случае проектирования строительства нового здания, вышеперечисленных проблем естественно не возникает и полет фантазии Заказчика будет ограничен границами земельного участка и нормами СНиП и СанПиН.

Проектирование нового строительства начинается естественно с Технического задания. Формально Техническое задание на проектирование должен предоставить Заказчик. На практике же техническое задание сам для себя готовит проектная организация (естественно с учетом требований Заказчика), а Заказчик его утверждает.

Для начала проектирования необходимо иметь как минимум:

• Техническое задание на проектирование;
• Геоподоснову с указанием всех обременений на участке;
• Отчет об инженерно-геологических изысканиях;

Порядок проектирования в общих чертах следующий:

1. На первом этапе проектирования здания готовится ген. План участка с посадкой объекта (объектов)
2. Разрабатываются объемно-планировочные решения. Объемно-планировочные решения разрабатываются на основе пожеланий Заказчика, но с учетом требований технологических процессов.
3. Готовится эскиз фасада здания и Архитектурные решения
4. В конструктивные решения, входит расчет и конструирование фундаментов, расчет несущих конструкций, расчет наружных ограждающих стен, расчет и конструирование кровли, расчет особо ответственных конструкций (большие пролеты, элементы, создающие повышенные нагрузки на перекрытия)
5. Готовятся инженерные и другие разделы согласно Постановлению Правительства №87 от 16.02.2008 г. «О составе разделов проектной документации» — в стадии «П»
6. По требованию Заказчика может быть разработана стадия «РД», которая фактически является заданием для строителей.

Особенности проектирования гостиниц, отелей, общежитий.

Проекты гостиниц, отелей, общежитий в основном не значительно отличаются от проектирования других видов зданий, но есть и определенные особенности:

1. Более простая схема инженерных сетей – преимущественно вертикальное расположение инженерных коммуникаций
2. Достаточно просто выполняются требования по эвакуационным путям, в связи с коридорной планировкой зданий (в большинстве случаев)

Зонирование помещений гостиничного типа

В упрощенном виде помещения гостиниц, отелей и общежитий можно разделить на следующие зоны:

1. Жилая зона
2. Зона питания
3. Административно-бытовая зона
4. Культурно-досуговая зона (бассейн, конференц-залы и т.п.)

Наша компания готова предложить Вам свои услуги по разработке проектов гостиниц, отелей и общежитий в полном объеме «под ключ», включая ведение авторского надзора в ходе строительства. Несмотря на то, что основной офис компании располагается в Москве, мы готовы осуществить проектирование зданий в любом регионе России и других странах.

7.1. Строительство и реконструкция здания гостиницы

Современная гостиница призвана создать комфортабельные условия для ночевки туриста и предоставить ему ряд дополнительных услуг. Этим требованиям в полной мере может отвечать гостиничное здание, которое создается с условием возможности предоставления значительного количества услуг своим гостям. Здание гостиницы является многофункциональным сооружением и содержит технологически сложное оборудование.

Строительство и реконструкция здания гостиницы требует крупных инвестиций. В инвестиционный цикл создания гостиницы входит:

Формирование инвестиционного портфеля;
- обоснование необходимости создания гостиницы;
- инженерная подготовка территории строительства;
- производство строительно-монтажных работ, пуско-наладочных работ;
- освоение и сдача объекта в эксплуатацию.

Инвестиционные проекты последовательно реализуются в два этапа. Первый и наиболее сложный - привлечение инвесторов, способных вложить финансовые средства в строительство гостиничного здания. Затем следует разработка концепции размещения гостиничного предприятия, определение зон и участников для строительства отеля. Определение возможных имущественных проблем (наличие жилых зданий, которые подлежат сносу и собственной земли).

Возможность развития деловых и культурных центров на территориях, прилегающих к будущему гостиничному комплексу. Подготовка всей документации по землепользованию, документы по ограничению продажи или аренды земли (наличие собственников, муниципальных учреждений).

Второй этап включает подготовку всей предпроектной документации по гостиницам (этажность и вместимость, конкурентоспособность, требования к инвестору). Сюда входит подготовка градостроительных обоснований: планирование этажности и вместимости отеля; анализ экономической эффективности отеля, разработка бизнес-плана с предварительной оценкой окупаемости отеля до 7 лет.

Заказчиком инвестиций должны быть местные муниципальные власти. Заинтересованный инвестор выкупает право аренды земли при единовременной выплате опциона. При невозможности выплаты всей суммы создаётся совместное предприятие, при этом доля города соответствует стоимости выкупа прав аренды земельного участка за определенное время. Гостиничные цепи не рискуют вложением капиталов в финансовые проекты, а всегда ищут партнеров по финансированию.

К сожалению, в процессе подготовки строительства гостиниц, возникают проблемы, которые необходимо быстро и оперативно решать. Выделим главные из них.

Проблемы для инвестиции гостиничного хозяйства связаны с тем, что не определены законодательные границы собственности на гостиничном предприятии. Кроме того, в силу известных социально-политических обстоятельств, в России существует сильная инертность российской бюрократии.

В тоже время, несмотря на указанные сложности, строительство гостиниц в России осуществляется достаточно активно.

Гостиницы различаются по своим архитектурным решениям.

Первоначально здание гостиницы строилось в виде массива, отдельно располагаемого или сопряженного с окружающими общественными и жилыми зданиями. Длительный поиск наилучших планировочных решений привел к созданию пространственной композиции, специально предназначенной для деятельности, выполняемой в гостиницах. Помещения для ночевки туристов обосабливаются от помещений, связанных с оказанием иных услуг туристам. Соответствующие помещения распределяются в различные функциональные (архитектурные) блоки.

Основные принципы, принимаемые во внимание при сооружении зданий гостиниц, таковы:

1. Здание (или комплекс зданий) должны органически вписываться в окружающую среду, сохраняя особенности городского или сельского ландшафта.
2. Следует учитывать природно-климатические факторы (температуру и влажность воздуха, количество осадков, инсоляцию, скорость и направление ветра и пр.).
3. Архитектурное, конструктивное и планировочное решения здания не должны быть чрезмерно дорогими. Планировка здания должна обеспечивать экономичность его эксплуатации. Основные усилия проектантов направляются на рациональное сочетание текущих и единовременных затрат.
4. При проектировании здания определенную роль играют рекламные соображения: обеспечение оформления фасада, подчеркивающего престижность гостиницы; установление рекордов определённого направления (постройка самого высокого здания, самого экзотичного здания и т. д.); расположение витрин гостиничных торговых центров и пр.
5. Планировка здания должна обеспечивать рациональную организацию обслуживания и соответствующий комфорт проживающим, отвечать функциональным требованиям.
6. Здание должно соответствовать эстетическим, техническим, санитарно-гигиеническим, экологическим нормам и рекомендациям. Следует предусматривать возможность реконструкции здания.
7. Необходимо соблюдать условия экономичности процесса строительства здания.

Когда строительство гостиничного здания завершено, возникают проблемы, связанные с его функционированием в системе гостиничного бизнеса, вытекающие из основных требований, предъявляемым к подобного рода сооружениям.